Cos'è il Compromesso e a Cosa Serve
Stai per comprare casa e non sai se fare il compromesso dal notaio o in agenzia? È una delle decisioni più importanti nella fase preliminare di una compravendita immobiliare, e la scelta giusta dipende dalla tua situazione specifica.
Il compromesso, tecnicamente chiamato "contratto preliminare di compravendita", è l'accordo con cui venditore e acquirente si impegnano reciprocamente a stipulare il contratto definitivo (il rogito) entro una certa data. Non trasferisce la proprietà, ma crea un obbligo legale tra le parti.
Differenza tra compromesso e rogito
| Aspetto | Compromesso | Rogito |
|---|---|---|
| Cosa è | Impegno a vendere/acquistare | Vendita effettiva |
| Trasferimento proprietà | No | Sì |
| Notaio obbligatorio | No | Sì |
| Registrazione | Obbligatoria | Automatica |
| Pagamento | Caparra/acconto | Saldo prezzo |
Il compromesso serve a "bloccare" l'affare, garantendo tempo per ottenere il mutuo, completare le verifiche tecniche e organizzare il rogito. Nel frattempo, l'acquirente versa una caparra che tutela entrambe le parti.
Compromesso in Agenzia: Come Funziona
Nella maggior parte delle compravendite italiane, il compromesso viene stipulato in agenzia immobiliare. È la soluzione più comune, veloce ed economica per transazioni standard.
Come si svolge
-
Accordo sul prezzo
Acquirente e venditore raggiungono l'accordo finale sul prezzo e sulle condizioni della vendita. -
Redazione del contratto
L'agente immobiliare prepara il compromesso utilizzando modelli contrattuali standard, inserendo tutti i dati delle parti e dell'immobile. -
Firma delle parti
Venditore e acquirente firmano il preliminare in presenza dell'agente, che funge da testimone. -
Versamento della caparra
L'acquirente versa la caparra confirmatoria (generalmente il 10-20% del prezzo) al venditore. -
Registrazione
Il contratto deve essere registrato all'Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla firma.
Costi del compromesso in agenzia
| Voce di costo | Importo |
|---|---|
| Redazione contratto | Generalmente incluso nella provvigione |
| Imposta di registro | 0,50% caparra + 3% acconto prezzo |
| Imposta di bollo | 16 euro ogni 4 facciate/100 righe |
| Marca da bollo | 2 euro per allegati |
| Totale indicativo | 200-500 euro (esclusa imposta sulla caparra) |
Pro e contro del compromesso in agenzia
Vantaggi:
- Costi contenuti rispetto al notaio
- Velocità di esecuzione
- Comodità logistica (spesso si firma nella stessa agenzia)
- Assistenza dell'agente durante tutto il processo
- Adatto alla maggior parte delle compravendite standard
Svantaggi:
- Nessuna garanzia di tutela contro ipoteche o pignoramenti successivi
- Il contratto non può essere trascritto
- Minore controllo sulla regolarità urbanistica
- In caso di inadempimento, procedure più complesse
Compromesso dal Notaio: Come Funziona
Il compromesso dal notaio offre maggiori tutele legali ma comporta costi superiori. È la scelta consigliata in situazioni particolari o quando si desidera massima sicurezza.
Come si svolge
-
Incarico al notaio
L'acquirente (o le parti congiuntamente) incarica il notaio di redigere il preliminare. -
Verifiche preliminari
Il notaio esegue le visure ipotecarie e catastali, verificando la situazione dell'immobile. -
Redazione dell'atto
Il notaio redige il contratto preliminare come atto pubblico o scrittura privata autenticata. -
Firma e autenticazione
Le parti firmano davanti al notaio, che autentica le firme e garantisce l'identità dei contraenti. -
Trascrizione (opzionale)
Su richiesta, il notaio può trascrivere il preliminare nei registri immobiliari.
La trascrizione del preliminare
La trascrizione è il vero valore aggiunto del compromesso notarile. Trascrivendo il preliminare, l'acquirente ottiene una protezione legale forte: qualsiasi ipoteca, pignoramento o vendita a terzi successiva al compromesso non potrà pregiudicare i suoi diritti.
La trascrizione ha efficacia per 3 anni dalla data del preliminare. Se il rogito non viene stipulato entro questo termine, la trascrizione perde efficacia e va rinnovata.
Costi del compromesso dal notaio
| Voce di costo | Importo |
|---|---|
| Onorario notarile | 500-1.500 euro |
| Imposta di registro | 0,50% caparra + 3% acconto prezzo |
| Imposta di bollo | 155 euro (atto pubblico) |
| Trascrizione (se richiesta) | 200 euro + 35 euro diritti |
| Totale indicativo | 1.500-3.000 euro (esclusa imposta sulla caparra) |
Pro e contro del compromesso dal notaio
Vantaggi:
- Possibilità di trascrizione (tutela massima)
- Verifiche ipotecarie e catastali approfondite
- Garanzia di correttezza formale del contratto
- Autenticazione delle firme
- Consulenza legale qualificata
- Esecuzione in forma specifica più semplice in caso di inadempimento
Svantaggi:
- Costi significativamente più alti
- Tempi più lunghi per la preparazione
- Necessità di appuntamento nello studio notarile
Tabella Comparativa: Agenzia vs Notaio
Ecco un confronto diretto per aiutarti a scegliere.
| Caratteristica | In Agenzia | Dal Notaio |
|---|---|---|
| Costo medio | 200-500 euro | 1.500-3.000 euro |
| Tempo preparazione | 1-2 giorni | 5-10 giorni |
| Trascrizione | Non possibile | Possibile |
| Verifiche immobile | Base | Approfondite |
| Tutela acquirente | Standard | Massima |
| Registrazione | A carico delle parti | Curata dal notaio |
| Esecuzione specifica | Possibile ma più complessa | Facilitata |
| Consigliato per | Compravendite standard | Situazioni complesse |
Quando Conviene Uno o l'Altro
La scelta tra compromesso in agenzia o dal notaio dipende principalmente dalla complessità della transazione e dal livello di rischio che sei disposto ad accettare.
Quando il compromesso in agenzia è sufficiente
- Immobile esistente con documentazione regolare
- Venditore affidabile (privato o società solida)
- Nessuna ipoteca o gravami sull'immobile
- Tempi brevi tra compromesso e rogito (2-3 mesi)
- Situazione urbanistica chiara e verificata
- Budget limitato per le spese accessorie
Quando è meglio rivolgersi al notaio
- Immobile in costruzione o su carta: rischio di fallimento del costruttore
- Immobile ereditato: possibili problemi successori
- Problemi catastali o urbanistici: abusi, difformità, condoni pendenti
- Tempi lunghi: più di 6 mesi tra compromesso e rogito
- Caparra importante: somme superiori al 20% del prezzo
- Venditore con difficoltà economiche: rischio di ipoteche o pignoramenti
- Donazione negli ultimi 20 anni: rischio di azione di riduzione da parte degli eredi legittimari
Se acquisti un appartamento in costruzione, il compromesso notarile con trascrizione è fortemente consigliato. In caso di fallimento del costruttore, la trascrizione ti dà priorità rispetto ai creditori dell'impresa.
Registrazione Obbligatoria del Compromesso
Indipendentemente da dove fai il compromesso, la registrazione all'Agenzia delle Entrate è sempre obbligatoria. Non registrare il preliminare comporta sanzioni pecuniarie.
Termini per la registrazione
| Tipo di atto | Termine |
|---|---|
| Scrittura privata (agenzia) | 20 giorni dalla firma |
| Atto pubblico o autenticato (notaio) | 30 giorni dalla firma |
Imposte da pagare
- Imposta di registro fissa: 200 euro
- Imposta sulla caparra confirmatoria: 0,50% dell'importo
- Imposta sull'acconto prezzo: 3% dell'importo
- Imposta di bollo: 16 euro ogni 4 facciate o 100 righe
Le imposte pagate sulla caparra e sull'acconto vengono poi scomputate dalle imposte dovute al rogito.
Se non registri il compromesso, rischi una sanzione dal 120% al 240% dell'imposta dovuta. Con il ravvedimento operoso la sanzione si riduce, ma è fondamentale regolarizzare il prima possibile.
Differenza tra registrazione e trascrizione
Molti confondono questi due concetti.
- Registrazione: obbligatoria per tutti, serve a dare data certa e pagare le imposte
- Trascrizione: facoltativa, possibile solo con atto notarile, protegge l'acquirente da eventi pregiudizievoli
Prepara il Tuo Compromesso con Dokicasa
Vuoi un contratto di compravendita professionale e sicuro? Con Dokicasa puoi generare documenti immobiliari conformi alla normativa italiana in pochi minuti.
Dokicasa ti guida nella creazione di:
- Proposta di acquisto vincolante e non vincolante
- Contratto preliminare (compromesso) completo
- Clausole personalizzate (sospensiva mutuo, verifica urbanistica, ecc.)
- Modelli per caparra confirmatoria e penitenziale
Crea il Tuo Contratto su Dokicasa
Domande Frequenti sul Compromesso
No, il compromesso dal notaio non è obbligatorio. Il preliminare di compravendita può essere stipulato anche privatamente tra le parti o in agenzia. Tuttavia, solo il compromesso notarile può essere trascritto nei registri immobiliari, offrendo maggiore tutela all'acquirente.
Il compromesso dal notaio costa mediamente tra 1.500 e 3.000 euro, comprensivi di onorario notarile, imposta di registro (0,50% della caparra o 3% dell'acconto), imposta di bollo e diritti di trascrizione se richiesta.
Il compromesso va registrato entro 20 giorni dalla firma se stipulato per scrittura privata, oppure entro 30 giorni se redatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata. La registrazione è obbligatoria indipendentemente dalla modalità di stipula.
La registrazione è obbligatoria per tutti i compromessi e serve a dare data certa al contratto. La trascrizione invece è facoltativa, possibile solo con atto notarile, e protegge l'acquirente da ipoteche, pignoramenti o vendite a terzi successive al preliminare.
Sì, il compromesso in agenzia è sicuro per la maggior parte delle compravendite standard. L'agenzia utilizza modelli contrattuali consolidati e verifica la documentazione. Tuttavia, in situazioni complesse (immobili in costruzione, successioni, problemi urbanistici) è consigliabile rivolgersi al notaio per maggiori tutele.