Un proprietario a Roma può confrontare il libero mercato con il canone concordato e i relativi vantaggi fiscali. Il primo passo è individuare la microzona dell'immobile e ottenere una stima coerente con l'Accordo Territoriale di Roma.
Step 1 e 2: zona OMI e qualifica di "appartamento normale"
L'Accordo Territoriale Roma 2023 individua 213 microzone OMI (B1, C41, D14, R12…) ognuna con un proprio range di canone €/mq. Per partire serve l'indirizzo dell'immobile: a quell'indirizzo corrisponde una microzona, e a quella microzona un intervallo di valori. Per un colpo d'occhio sulle zone si può consultare la mappa OMI di Roma o l'articolo Mappa Zone OMI Roma: canone concordato per microzona.
Subito dopo la zona vanno verificati i servizi essenziali dell'alloggio e la documentazione disponibile. Questi elementi incidono sul posizionamento previsto dall'accordo e devono essere dichiarati correttamente.
Step 3: caratteristiche e fascia dell'immobile
L'accordo considera caratteristiche oggettive come pertinenze, impianti, qualità dell'edificio, accessibilità e stato di manutenzione. La combinazione di questi dati determina il posizionamento all'interno della fascia della microzona.
Le fasce non sono uguali in tutta Roma e il valore finale non si ricava con un semplice conteggio manuale. Per una stima usa il calcolatore Roma; la pratica definitiva richiede comunque la verifica di un'associazione firmataria.
Step 4: range e superficie convenzionale
Il valore dipende dalla fascia, dalle caratteristiche documentate e dagli eventuali correttivi previsti dall'accordo. Il risultato resta entro i limiti della microzona.
La superficie convenzionale non coincide sempre con i mq calpestabili: considera dimensione principale e pertinenze secondo regole specifiche. Il calcolatore applica queste regole sul server e restituisce solo il range finale.
Step 5: sottoscrizione del contratto agevolato
Il contratto va stipulato sul modello previsto dall'accordo, non su un modello libero. Le tipologie principali sono:
- Ordinario 3+2, con rinnovo automatico e possibilità di durata superiore;
- Transitorio, da 1 a 18 mesi;
- Studenti universitari, da 6 a 36 mesi.
Per accedere ai vantaggi fiscali è necessaria l'asseverazione di un'associazione firmataria dell'accordo (ASPPI, SUNIA, UNPI, ARPE Confedilizia e altre): è il documento che dichiara la congruità del canone rispetto alle fasce. Senza asseverazione il contratto resta valido civilisticamente ma decade dalla cedolare al 10% e dagli sconti IMU. Una guida estesa al funzionamento, ai documenti e alle tipologie di contratto è nell'articolo Canone Concordato Roma: guida completa.
Step 6: registrazione e vantaggi fiscali cumulativi
Il contratto si registra in Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla decorrenza (modello RLI). Il proprietario può optare per la cedolare al 10% al posto del 21% del mercato libero e al posto dell'IRPEF ordinaria: per un canone di 1.000 €/mese sono circa 1.320 € di imposte risparmiate ogni anno rispetto alla cedolare ordinaria. La scelta blocca anche gli aggiornamenti ISTAT del canone durante la cedolare (eccetto transitorio e studenti, dove l'aggiornamento ISTAT non è previsto a prescindere). Per il confronto fra cedolare al 10% concordata, 21% libera e IRPEF ordinaria, si veda Cedolare secca 2026: quando conviene davvero agli affitti lunghi.
Si aggiungono due bonus comunali: IMU ridotta del 25% (delibera del Comune di Roma applicativa della L. 431/1998 art. 2 c. 4) e imposta di registro azzerata al rinnovo. Il proprietario che vuole consolidare i numeri prima di stipulare può usare il calcolatore gratuito Bonus Immobiliare: restituisce direttamente il range mensile per la microzona OMI del suo indirizzo.
Esempio pratico: trilocale a Della Vittoria
- Indirizzo: individua la microzona dell'immobile.
- Superficie: inserisci metratura e pertinenze.
- Caratteristiche: dichiara solo quelle documentabili.
- Risultato: confronta i tre scenari restituiti dal calcolatore.
- Verifica finale: porta dati e documenti a un'associazione firmataria per l'attestazione.
Tre errori frequenti che invalidano il canone concordato
- Stipulare un canone fuori dall'intervallo €/mq dell'Accordo per la microzona OMI senza giustificazione documentata: in caso di contestazione la cedolare al 10% decade e il regime fiscale torna ordinario.
- Dimenticare l'asseverazione di un'associazione firmataria dell'accordo: senza, il contratto è valido civilisticamente ma non accede né alla cedolare al 10% né allo sconto IMU del 25%.
- Inserire una clausola di aggiornamento ISTAT in un contratto transitorio o per studenti: per quelle tipologie l'aggiornamento ISTAT non è previsto e la clausola è nulla.
Domande frequenti sull'Accordo Roma 2023
Chi ha firmato l'Accordo Territoriale di Roma del 2023?
L'accordo del 27 luglio 2023 (prot. QC/2023/082672, depositato presso il Dipartimento Patrimonio e Politiche Abitative di Roma Capitale) è stato sottoscritto da ASPPI, SUNIA, UNPI, ARPE Confedilizia e altre associazioni rappresentative dei proprietari e degli inquilini. Il testo riporta la scadenza del 26 luglio 2026: prima di firmare va verificato l'eventuale rinnovo.
Come si determina la fascia del canone concordato?
La fascia dipende dalla microzona OMI, dalla superficie convenzionale e dalle caratteristiche documentate dell'immobile. Il risultato va poi verificato nell'attestazione di rispondenza.
Il canone concordato si applica anche a un monolocale o studio?
Sì. L'accordo si applica anche alle metrature ridotte e usa una superficie convenzionale che considera dimensione principale e pertinenze.
Posso usare la cedolare al 10% senza asseverazione di un'associazione?
No. L'asseverazione di un'associazione firmataria dell'accordo è necessaria sia per la cedolare al 10% sia per gli sconti IMU sia per l'azzeramento dell'imposta di registro. Senza, il contratto resta valido a tutti gli effetti civili ma il regime fiscale torna ordinario (IRPEF o cedolare al 21%).
Per quali contratti si applica il bonus durata?
La durata può incidere sul canone massimo nei casi previsti dall'accordo e dal DM 16 gennaio 2017. L'effetto varia tra ordinario, transitorio e studenti e viene applicato nel calcolo.
Per chi vuole vedere subito il range di canone concordato del proprio immobile a Roma, il calcolatore gratuito di Bonus Immobiliare restituisce il valore mensile minimo e massimo per la microzona OMI dell'indirizzo, includendo già le sub-fasce A/B/C e le maggiorazioni applicabili. Servono solo indirizzo, metratura e poche caratteristiche.