Cos'è il canone concordato a Firenze
Il canone concordato a Firenze, detto anche affitto concordato, è un contratto in cui il canone rientra tra un minimo e un massimo fissati dall'accordo territoriale del 3 luglio 2025, tuttora vigente, che divide il Comune in sei zone: Centro, Di pregio, Intermedia A, Intermedia B, Periferica A e Periferica B. In cambio il proprietario ottiene la cedolare secca al 10% invece del 21% e l'IMU ridotta del 25%. Calcola il canone del tuo indirizzo.
Firenze è un comune ad alta tensione abitativa: proprietari e inquilini possono stipulare contratti con canoni calmierati e le agevolazioni fiscali previste dalla legge 431/1998.
Requisiti per il canone concordato a Firenze
Per un contratto a canone concordato a Firenze servono tre requisiti: il proprietario deve essere una persona fisica che affitta fuori da un'attività d'impresa, l'inquilino una persona fisica e l'immobile di categoria catastale A (abitazioni), esclusa la A/10 (uffici). Per avere la cedolare secca al 10% e l'IMU ridotta, il contratto richiede l'attestazione (il timbro) di una delle associazioni di categoria che hanno firmato proprio l'accordo del 3 luglio 2025.
Requisiti per l'immobile
- L'immobile deve trovarsi nel Comune di Firenze o in comuni limitrofi con accordo territoriale
- Deve essere destinato a uso abitativo (categorie catastali A, esclusa A/10)
- Deve rispettare i parametri delle zone definite dall'accordo
Requisiti per le parti
- Proprietari: persone fisiche che possiedono l'immobile (anche in comproprietà)
- Inquilini: persone fisiche che utilizzeranno l'immobile come abitazione principale, per studio o per esigenze transitorie
- Non ci sono requisiti di reddito per accedere al canone concordato a Firenze
Quali sono le zone del canone concordato a Firenze?
L'accordo territoriale del 3 luglio 2025 divide Firenze in sei zone: Centro, Di pregio, Intermedia A, Intermedia B, Periferica A e Periferica B. La zona dipende dal foglio di mappa catastale dell'immobile, non dal quartiere né dalle zone OMI, quelle delle quotazioni immobiliari; se un foglio è diviso fra più zone, la lettera accanto al numero di foglio sulla visura catastale indica quella giusta. Trovala con la mappa delle zone di Firenze o con il calcolatore.
Quali contratti si fanno a canone concordato a Firenze e quanto durano?
A Firenze il canone concordato si applica a tre tipi di contratto: l'ordinario 3+2, che dura tre anni più due di rinnovo e può avere anche le durate 4+2, 5+2 e 6+2; il transitorio, fino a 18 mesi; quello per studenti universitari, da 6 a 36 mesi.
I contratti 3+2, 4+2, 5+2 e 6+2 sono adatti alle locazioni stabili; il contratto per studenti a chi affitta a universitari dell'Università di Firenze; il transitorio a chi affitta a lavoratori e professionisti per un periodo limitato.
Vantaggi fiscali del canone concordato a Firenze
Il canone concordato a Firenze conviene soprattutto al proprietario: cedolare secca al 10% invece del 21%, IMU ridotta del 25% e nessuna imposta di registro né di bollo con la cedolare; l'inquilino ottiene un contratto di tre anni più due di rinnovo e detrazioni fiscali in base al reddito.
Il 28 ottobre 2026 il governo ha annunciato con la manovra per il 2027 una nuova cedolare al 5% per il canone concordato, all'1% con un inquilino fino a 35 anni, che non è ancora legge.
Vantaggi per il proprietario
| Agevolazione | Dettaglio |
|---|---|
| Cedolare secca | Aliquota ridotta al 10% (invece del 21%) |
| IMU | Riduzione del 25% dell'imposta |
| IRPEF | Riduzione del 30% della base imponibile |
| Imposta di registro | Riduzione del 30% (senza cedolare secca) |
Vantaggi per l'inquilino
- Canone inferiore rispetto ai prezzi di mercato
- Detrazioni IRPEF per inquilini a basso reddito
- Stabilità contrattuale con durata minima garantita (3+2 anni)
Con un canone annuo di 12.000 euro, la cedolare secca al 10% costa 1.200 euro di tasse invece di 2.520 euro (21%): un risparmio di 1.320 euro all'anno, a cui si aggiunge lo sconto IMU del 25%.
Come si calcola la cedolare secca a canone concordato a Firenze?
Con la cedolare secca si paga il 10% del canone annuo, al posto di IRPEF e addizionali; per i contratti a canone libero l'aliquota è il 21%. Il risparmio dipende dal reddito del proprietario: più è alta la sua aliquota IRPEF, più la cedolare conviene; chi non la sceglie paga l'IRPEF con le riduzioni previste per il canone concordato.
Come funziona il canone concordato per l'IMU a Firenze?
L'IMU si riduce del 25%: con un contratto a canone concordato si paga il 75% dell'imposta calcolata con l'aliquota deliberata dal Comune. Nel 2026 a Firenze, se affitti l'intera abitazione, l'aliquota è lo 0,76%, che con la riduzione diventa lo 0,57% invece dell'1,06% ordinario; scende allo 0,46% se il canone è almeno il 10% sotto il massimo previsto dall'accordo per quell'immobile. In entrambi i casi serve un'autodichiarazione al Comune, entro il 30 giugno dell'anno successivo alla firma o al rinnovo del contratto. Chi affitta solo alcune stanze paga lo 0,795%, senza autodichiarazione.
Come calcolare il canone concordato a Firenze
Il canone concordato a Firenze non ha un importo unico: l'accordo territoriale del 3 luglio 2025 fissa un intervallo, con un canone minimo e uno massimo. Per ogni immobile contano:
- la zona, che a Firenze dipende dal foglio di mappa catastale dell'indirizzo, non dal quartiere;
- la superficie;
- le caratteristiche e le dotazioni dell'immobile;
- il tipo di contratto: 3+2, transitorio o per studenti.
Il canone esatto lo concordano proprietario e inquilino, dentro quei limiti.
Il calcolatore per Firenze ricava la zona dal foglio catastale dell'indirizzo e restituisce l'intervallo di canone per ogni tipo di contratto; la mappa di Firenze mostra le sei zone.
Come fare un contratto a canone concordato a Firenze, passo per passo
Per attivare un canone concordato a Firenze si individuano la zona e l'intervallo di canone, si redige il contratto sui modelli dell'accordo (3+2, transitorio o studenti), si ottiene l'attestazione e si registra entro 30 giorni optando per la cedolare secca.
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Verifica preliminare
Controlla che l'immobile sia nel Comune di Firenze e individua la zona dal foglio di mappa catastale dell'indirizzo. -
Calcolo del canone
Verifica l'intervallo di canone previsto per la tua zona e il tipo di contratto, con il calcolatore o chiedendo a un'associazione. -
Scelta del tipo di contratto
Scegli tra contratto 3+2, transitorio e per studenti. -
Redazione del contratto
Usa i modelli allegati all'accordo territoriale di Firenze, inserendo tutte le clausole obbligatorie. -
Attestazione
Chiedi l'attestazione a una delle associazioni che hanno firmato l'accordo. -
Registrazione all'Agenzia delle Entrate
Registra il contratto entro 30 giorni dalla firma, indicando l'opzione per la cedolare secca al 10%.
Documenti necessari a Firenze
Servono i documenti d'identità e i codici fiscali delle due parti, i dati catastali dell'immobile e l'APE.
Per la stipula del contratto
- Documento d'identità di proprietario e inquilino
- Codice fiscale di entrambe le parti
- Visura catastale dell'immobile
- Attestato di prestazione energetica (APE)
- Planimetria dell'immobile
Per l'attestazione
- Contratto di locazione compilato
- Documentazione catastale (superficie, categoria, rendita)
- Indirizzo completo per individuare la zona
- Dichiarazione delle caratteristiche dell'alloggio
Per la registrazione
- Contratto firmato da entrambe le parti
- Modello RLI (registrazione locazioni immobili)
- Pagamento imposta di registro o opzione cedolare secca
Accordo territoriale di Firenze: quale vale nel 2026
Nel 2026 il canone concordato a Firenze segue l'accordo territoriale del 3 luglio 2025, tuttora vigente, che divide la città in sei zone: Centro, Di pregio, Intermedia A, Intermedia B, Periferica A e Periferica B.
Chi ha firmato l'accordo
Associazioni dei proprietari: APPC, ASPPI, Confabitare, Confappi, Confedilizia, UPPI Area Metropolitana Fiorentina e UPPI Delegazioni Provinciali
Sindacati degli inquilini: SUNIA, SICET, UNIAT, Unione Inquilini e CONIA
Hanno aderito in seguito: UNPI, Unsicasa e Confproprietà per i proprietari, SEIASS per gli inquilini
Il Comune di Firenze pubblica l'accordo territoriale sul suo sito; la disciplina fiscale è nella scheda dell'Agenzia delle Entrate.
Cosa puoi fare online oggi
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Il tuo calcolo
Gratuito. A norma, rispetta l'Accordo Territoriale. -
Contratto e documenti
Pensiamo a tutto noi, semplice e veloce. -
Certificazione
Cedolare secca al 10% e IMU ridotta. -
Registrazione Agenzia delle Entrate
Registriamo il contratto per te.
Domande frequenti sul canone concordato a Firenze
L'accordo del 3 luglio 2025 non fissa un importo unico ma un intervallo, con un canone minimo e uno massimo. L'intervallo dipende dalla zona, dalla superficie, dalle caratteristiche dell'immobile e dal tipo di contratto. Dentro quei limiti il canone lo concordano proprietario e inquilino.
L'accordo divide Firenze in sei zone: Centro, Di pregio, Intermedia A, Intermedia B, Periferica A e Periferica B. La zona dipende dal foglio di mappa catastale dell'immobile, non dal quartiere né dalle zone OMI, quelle delle quotazioni immobiliari. Se un foglio è diviso fra più zone, la lettera accanto al numero di foglio sulla visura catastale indica quella giusta. Trovala con la mappa delle zone di Firenze o con il calcolatore.
Nel 2026 il canone concordato a Firenze segue l'accordo territoriale del 3 luglio 2025, tuttora vigente. L'accordo divide la città in sei zone e prevede il contratto ordinario 3+2 (anche 4+2, 5+2 e 6+2), il transitorio e quello per studenti universitari. Il testo è pubblicato dal Comune di Firenze.
L'IMU si riduce del 25%: con un contratto a canone concordato si paga il 75% dell'imposta calcolata con l'aliquota deliberata dal Comune. Nel 2026 a Firenze, se affitti l'intera abitazione, l'aliquota è lo 0,76%, che con la riduzione diventa lo 0,57% invece dell'1,06% ordinario; scende allo 0,46% se il canone è almeno il 10% sotto il massimo previsto dall'accordo per quell'immobile. In entrambi i casi serve un'autodichiarazione al Comune, entro il 30 giugno dell'anno successivo alla firma o al rinnovo del contratto. Chi affitta solo alcune stanze paga lo 0,795%, senza autodichiarazione.
Dipende da quanto il canone concordato è più basso di quello libero. Con la cedolare secca al 10% invece del 21%, un canone concordato fino a circa il 12% più basso di quello libero ti lascia lo stesso incasso netto. Per esempio: 12.000 euro l'anno di canone libero lasciano 9.480 euro dopo la cedolare del 21%; 10.800 euro di canone concordato lasciano 9.720 euro dopo la cedolare del 10%. A questo si aggiunge lo sconto IMU del 25%.
Sì, i contratti per studenti universitari a Firenze rientrano tra le tipologie ammesse al canone concordato e quindi all'aliquota ridotta del 10%, essendo Firenze un comune ad alta tensione abitativa.
Le tabelle fanno parte dell'accordo territoriale del 3 luglio 2025, che il Comune di Firenze pubblica sul suo sito. Da sole però non bastano, e lo stesso vale per un foglio Excel: serve sapere in quale zona cade l'indirizzo, e a Firenze la zona dipende dal foglio catastale.
Sì. Per avere la cedolare secca al 10% e l'IMU ridotta il contratto deve avere l'attestazione (il timbro) di una delle associazioni di categoria che hanno firmato l'accordo. Deve essere un'associazione che ha firmato proprio l'accordo del 3 luglio 2025, quello in vigore a Firenze. L'attestazione conferma che il canone rispetta l'accordo.