Quanto dura un contratto transitorio?
Secondo il decreto del 16 gennaio 2017 (articolo 2 e allegato B, articolo 1), il contratto transitorio dura al massimo 18 mesi e cessa alla scadenza senza bisogno di disdetta.
Fino ad allora il proprietario non può scioglierlo, mentre l'inquilino può farlo per gravi motivi, con una raccomandata e con il preavviso fissato nel contratto (guida affitti dell'Agenzia delle Entrate).
Per quali motivi si può fare un contratto transitorio?
Serve un motivo temporaneo, del proprietario o dell'inquilino, tra quelli previsti dall'accordo territoriale della città: il decreto del 16 gennaio 2017 cita il lavoro fuori sede (mobilità lavorativa), lo studio, l'apprendistato, la formazione professionale, l'aggiornamento e la ricerca di un lavoro.
La guida affitti dell'Agenzia delle Entrate fa questi esempi per il proprietario:
- vendita futura della casa;
- uso della casa per sé o per un familiare;
- lavori di ristrutturazione già preventivati.
Per l'inquilino fa questi esempi:
- lavoro;
- assistenza a un familiare;
- una casa comprata, assegnata o presa in affitto che si libera entro la durata del contratto;
- ristrutturazione della propria casa.
Scrivi il motivo nel contratto e, se la durata supera i 30 giorni, allega un documento che lo prova (decreto del 16 gennaio 2017, articolo 2).
Se il motivo non è tra quelli dell'accordo o è difficile da documentare, il contratto si stipula con il supporto delle associazioni di proprietari e inquilini che hanno firmato l'accordo. Va scritto sul modello tipo del decreto (allegato B) o su quello dell'accordo.
Quanto puoi chiedere di affitto con un transitorio?
Nei Comuni con più di 10.000 abitanti il canone rientra tra il minimo e il massimo fissati dall'accordo territoriale, che per il transitorio può alzarli o abbassarli fino al 20%; è invece libero nei Comuni più piccoli e nei contratti fino a 30 giorni (decreto del 16 gennaio 2017, articolo 2).
Gli accordi territoriali di Roma, Milano, Torino, Firenze, Bologna e Napoli sono tuttora vigenti:
- Roma, accordo del 27 luglio 2023: calcolatore di Roma
- Milano, accordi del 12 giugno e del 27 luglio 2023: calcolatore di Milano
- Torino, accordo del 6 dicembre 2022, aggiornato il 15 aprile 2024: calcolatore di Torino
- Firenze, accordo del 3 luglio 2025: calcolatore di Firenze
- Bologna, accordo del 27 marzo 2024: calcolatore di Bologna
- Napoli, accordo del 29 aprile 2025: calcolatore di Napoli
I calcolatori di Milano, Torino, Firenze, Bologna e Napoli restituiscono anche il canone del transitorio, mentre quello di Roma restituisce il canone del 3+2.
Cosa succede se il contratto transitorio non rispetta le regole?
Se il contratto non rispetta durata, canone, motivo o documento allegato, diventa un contratto di 4 anni più 4 (decreto del 16 gennaio 2017, articolo 2). La clausola con un canone più alto di quello dell'accordo è nulla e l'inquilino può chiedere indietro la differenza (guida affitti dell'Agenzia delle Entrate).
Se il proprietario riprende la casa dichiarando di volerla usare in un modo preciso, ma entro 6 mesi non la usa così senza giustificato motivo, l'inquilino può chiedere di tornare nel contratto oppure un risarcimento di 36 mensilità dell'ultimo canone (allegato B del decreto, articolo 3).
Quali tasse si pagano su un contratto transitorio?
Se scegli la cedolare secca, paghi il 21% sul canone libero e il 10% sul canone concordato (decreto legislativo 23 del 2011, articolo 3); il 10% vale anche per il transitorio a canone concordato nei Comuni ad alta tensione abitativa, tra cui Roma, Milano, Torino, Firenze, Bologna e Napoli (Agenzia delle Entrate, circolare 8/E del 2017).
Se paghi l'IRPEF invece della cedolare, lo sconto del 30% sul reddito imponibile previsto per il canone concordato vale per il 3+2 e per i contratti per studenti universitari, ma non per il transitorio (legge 431 del 1998, articolo 8).
Anche per il transitorio a canone concordato l'IMU è ridotta al 75% (legge 160 del 2019).
Che differenza c'è tra transitorio, 3+2 e 4+4?
Il transitorio dura al massimo 18 mesi e richiede un motivo scritto nel contratto; il 3+2 dura invece 3 anni più 2, con un canone che rientra nei valori dell'accordo, mentre il 4+4, a canone libero, dura 4 anni più 4.
| Transitorio | Canone concordato 3+2 | Canone libero 4+4 | |
|---|---|---|---|
| Durata | Al massimo 18 mesi | 3 anni più 2 | 4 anni più 4 |
| Canone | Tra minimo e massimo dell'accordo nei Comuni con più di 10.000 abitanti, libero fino a 30 giorni | Tra minimo e massimo dell'accordo | Libero |
| Alla scadenza | Finisce da solo, senza disdetta | Rinnovo di 2 anni | Rinnovo di 4 anni |
| Cedolare secca | 10% se il canone segue l'accordo, nelle città ad alta tensione abitativa | 10% nelle città ad alta tensione abitativa | 21% |
Per gli studenti universitari fuori sede c'è un contratto apposito, da 6 mesi a 3 anni (decreto del 16 gennaio 2017, articolo 3).
Il 3+2 e il 4+4 sono i due contratti introdotti nel 1998 dalla legge 431, che per le case ha preso il posto dell'equo canone.
Domande frequenti sul contratto transitorio
Il contratto transitorio va registrato?
Sì, entro 30 giorni dalla firma o dalla decorrenza, se anteriore. Non c'è obbligo di registrazione per i contratti che non superano 30 giorni nell'anno con lo stesso inquilino (Agenzia delle Entrate, 2026).
Si può affittare una stanza con un contratto transitorio?
Sì. Il contratto tipo del decreto prevede anche l'affitto di una parte della casa, per esempio una stanza, con le regole d'uso degli spazi scritte nel contratto (allegato B del decreto del 16 gennaio 2017). A Roma e a Milano gli accordi dicono anche come si ricava il canone concordato di una stanza.
Serve l'attestazione per il contratto transitorio?
Sì, se firmi senza l'assistenza delle associazioni di proprietari e inquilini che hanno firmato l'accordo. In quel caso serve l'attestazione di una di queste associazioni. Senza attestazione non hai le agevolazioni fiscali (decreto del 16 gennaio 2017, articolo 2; Agenzia delle Entrate, risoluzione 31/E del 2018).